近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，明年主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，去庫存主要是指化解房地產(chǎn)庫存。這都被業(yè)內(nèi)看作是為明年房地產(chǎn)定基調(diào)，并且普遍認(rèn)為明年將是政策環(huán)境相對寬松的一年。

　　而具體到北京樓市中，去庫存的要求在北京并不能簡單套用，雖然北京連續(xù)兩年成交進(jìn)入低谷，新房成交套數(shù)在10萬套以下，但卻并非因?yàn)閹齑嫣?，相反卻是由于房子不夠賣。在這種背景下，一些鼓吹取消北京限購、限貸的聲音，實(shí)際上并不容易實(shí)現(xiàn)。

　　北京樓市成交連續(xù)兩年陷10萬套以內(nèi)低谷

　　最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，再次給明年定下了寬松的基調(diào)。也被許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是給2016年開門紅打了基礎(chǔ)。

　　但實(shí)際上，主要的寬松政策指向的是二三線的樓市，而像北京、上海這樣的一線城市來說，多種因素導(dǎo)致房子的實(shí)際供應(yīng)并不多，搶手到了供不應(yīng)求的極端。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2015年(截止到12月16日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實(shí)現(xiàn)成交71161套，成交面積790.65萬平方米，同比分別增加16%、20%。雖然同比有所上升，但是從歷年來成交走勢來看，北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持10萬套以內(nèi)低位水平。

　　雖然成交始終位于低谷，但并不代表樓市低迷。相反，北京樓市的供應(yīng)不足導(dǎo)致很多項(xiàng)目不敢放開了賣。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，北京商品住宅成交連續(xù)兩年低位徘徊，甚至不及調(diào)控重災(zāi)年的2011年，主要是受到政策余波影響。并非項(xiàng)目賣不動，庫存大。

　　郭毅表示，2011年北京頒布以限購為主導(dǎo)的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控，當(dāng)年樓市成交即創(chuàng)造階段性低點(diǎn)，而隨著2012年“以價(jià)換量”的決策在市場當(dāng)中盛行，2012-2013年間原本蓄積的資格購買需求得以大量釋放，并逐漸消化殆盡。而自2014年市場需求開始以每年的新增資格購買力為主，市場底氣不足造成市場難以為繼，2014-2015年連續(xù)兩年維持低位。

　　從未來政策導(dǎo)向來看，雖然北京限購政策仍未有放開傾向，但是從中心城區(qū)控制、保障性住房貨幣化、積分落戶等一系列政策導(dǎo)向來看，未來市場有效需求可能將曲線增加。

　　另外，受到土地市場的引導(dǎo)，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價(jià)格持續(xù)走高將對純商住宅市場需求形成最直接的打壓。因此，未來北京新房成交很可能長期處于低谷徘徊。

　　真實(shí)庫存僅有3萬套

　　在中央要求去庫存的大背景下，北京樓市的庫存會不會堆積呢?

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢，目前住宅合計(jì)有8.1萬套左右：但這個數(shù)據(jù)不僅有商品住宅，還包含了兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和自住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實(shí)際的庫存只有69754套。即便這個數(shù)字還不是北京的真實(shí)可售商品房庫存。

　　張大偉分析，再剔除掉回遷房后，只有58862套。另外，由于3年前的庫存基本已經(jīng)自用為主，也就是實(shí)際市場真實(shí)待簽約的商品房住宅庫存只有4.6萬套。其中還有部分已經(jīng)預(yù)定。并且北京庫存最多的十個項(xiàng)目高達(dá)1.2萬套，都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項(xiàng)目。且可能有簽約滯后的因素，再剔除掉這一部分，北京事實(shí)上可售的商品房住宅合計(jì)只有3萬套。

　　這樣的庫存量最快甚至可以三個月就售罄，因此，實(shí)際上北京并不符合去庫存的范圍。

　　郭毅也認(rèn)為，中央提出“房地產(chǎn)去庫存”后，預(yù)計(jì)2016年將有更多刺激房地產(chǎn)的激勵政策出臺，全國房地產(chǎn)市場將再度掀起一波熱潮。但專注北京市場來看，北京的庫存房源也在向大戶型轉(zhuǎn)移，由于北京市場的“價(jià)格豪宅化”傾向，考慮到不同購買階層的需求熱點(diǎn)，高價(jià)項(xiàng)目不得不通過打造大戶型產(chǎn)品來吸引中產(chǎn)階級的購買熱情，因此大戶型產(chǎn)品價(jià)格上升明顯。

　　限購解禁?業(yè)內(nèi)稱不可能

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，除了去庫存外，“取消過時的限制性措施”備受業(yè)內(nèi)矚目，目前看，全國最主要的還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購了。難道說都要松動?

　　在不少業(yè)內(nèi)專家看來，北京樓市已經(jīng)十分火爆了，取消限購和限貸這種刺激政策都不可能在北京實(shí)施。

　　郭毅表示，限購是否“過時”，特別是仍在執(zhí)行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚(yáng)的背景下，限購的“過時”一說尚需畫個問號。更不要說，住房限購的另一重意義在于控制北京常住人口規(guī)模。至于限購是否“過時”，取決于樓市未來的供需形勢。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2014、2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。

　　郭毅分析，兩年的供地相當(dāng)于一年的市場去化，北京純商住宅市場長期仍然處于供不應(yīng)求的形勢下。在此基礎(chǔ)上，限購很難全面解禁。

　　張大偉也認(rèn)為，限購和限貸基本取消的空間都不大，也不需要，一旦取消限購，像北京、深圳這樣的城市，房價(jià)將猛烈上漲。而且如果一線城市取消限購，對于二線、三線、四線城市來說，更是災(zāi)難，大量資金更容易流入到相對安全的一線城市。反而不利于二三線城市去庫存。